Categoría: Arquitectura

Interesante articulo sacado de el economista

En cinco meses estos productos han pasado de ser seguros a arriesgados, sobre todo si la huida de inversores les obliga a lo que tratan de evitar: malvender sus activos. Ha bastado este tiempo para reconstruir toda una industria, la de los fondos inmobiliarios.

Al fin y al cabo si la explosión de la burbuja del ladrillo se ha llevado consigo a constructoras e inmobiliarias, lo raro era que no arrastrara también a los fondos ligados al ladrillo, las mayores inmobiliarias por tamaño de nuestro país. Y eso pese a que hace ahora un año, los gestores de estos productos defendían a capa y espada que no, que a ellos la caída de los precios de la vivienda no les afectaría porque la mayoría de sus ingresos provenía de los alquileres. Eso sí, no dijeron que la rentabilidad de una cartera de vivienda oscila entre 3 y 3,5%,mientras que la de otros productos como centros comerciales, oficinas o naves industriales asciende al 5 y 6%.

Aún así, los inversores les creyeron al ver que en plena crisis inmobiliaria, sus fondos seguían dando rentabilidades del 4%, pero en octubre llegó el primer indicio de que los años de gloria y boom estaban a punto de llegar a su fin. Habitat Inmobiliario dio la alarma al anunciar su gestora, Santander Asset Management, que liquidaba el fondo y los inquilinos se vieron obligados a desalojar.

Luego, llegó BBVA. Haciendo honor a la dicho de «más vale prevenir que curar», abrió una ventana de liquidez durante un mes para que los inversores que quisieran salirse lo hicieran, sin sufrir por ello ninguna penalización. El resto estaría obligado a permanecer en el fondo durante 2 años. El resultado se tradujo en rescates por valor de 500 millones de euros y en una inyección del propio banco en el fondo de 1.600 millones de euros, con el objetivo de que los inversores que se quedaron no se vieran perjudicados. No ha habido más sorpresas.

Santander Banif Inmobiliario, la traca final
Luego llegarían los desalojos forzosos de dos fondos más: Segurfondo Inversión y SegurfondoTerciario.

Pero la traca final la dio el fondo Santander Banif Inmobiliario, la inmobiliaria más grande de España, al contar con más de 3.000 activos bajo gestión y más de 50.000 partícipes. Primero comunicó que había recibido reembolsos por valor del 16% de su patrimonio en octubre, una huida que hoy en día muchos inversores consideraban sospechosa, ya que tan sólo dos meses más tarde, el 12 de diciembre, anunció que iba a llevar a cabo una tasación extraordinaria de activos para adecuar su cartera a las condiciones del mercado y, dos semanas más tarde, Sabadell BS Inmobiliario siguió su ejemplo y también retrasó sus activos, aunque esta vez sin mayores consecuencias. No sucedió lo mismo con el fondo del Santander. La retasación hizo cundir el pánico entre los inversores, que pidieron reembolsos por valor del 80% sobre el patrimonio.

Venta ordeanada
Unas peticiones de rescate excesivas que provocaron que la gestora anunciara que no podía hacer frente (los fondos inmobiliarios son muy ilíquidos) y que por ello, iba a congelar las entradas y salidas del fondo a partir de febrero durante dos años, hasta el 28 de noviembre de 2011. Un corralito en toda regla aunque con algún pero. El principal, que devolvería el 10% de los rescates en dos plazos de manera prorrateada al valor liquidativo del mes de febrero y el resto poco a poco, a medida que fuera acumulando el 10% del patrimonio en liquidez. ¿Cómo? Vendiendo su cartera.

De momento, y coincidiendo con el segundo pago el pasado 5 de mayo, ya se ha desprendido de la joya de su corona, el centro comercial Plenilunio, con unas minusvalías de 35 millones de euros. Además de la joya de su cartera, también vendió hace un mes un edificio de oficinas en el Paseo de la Castellana y ha llegado a un acuerdo para deshacerse de un edificio de oficinas situado en las rozas. Unas ventas que podrían hacer pensar que el próximo pago podría ser inminente. Pero no hay que ir tan rápido.Antes, el banco tiene que amortizar una deuda del fondo que asciende a 170 millones.

Además, a la gestora no le basta con esta venta para hacer frente a todos sus reembolsos. Tiene que deshacerse de muchos más activos y, teniendo en cuenta cómo está el mercado, se antoja complicado que lo consiga, y sobre todo, que lo haga a buen precio. «Aquellos fondos que están sacando al mercado sus activos para conseguir liquidez, están vendiendo con minusvalías respecto a sus últimas tasaciones», indicó un consultor a este diario. Una premisa en la que coinciden la mayoría de los expertos del sector del ladrillo.

Compraron a precios impensables ahora mismo
Casi todos los fondos compraron los inmuebles en pleno pico del mercado a precios impensables en las actuales circunstancias de la economía. «Las tasaciones de inmuebles van retrasadas respecto al precio de mercado. El valor de un edificio que te ofrece una tasación, ahora no corresponde con el dinero que obtendría por su venta», indicó un consultor. Un argumento que el sector secunda en petit comité y que va más allá . «Todo el mundo sabe que las valoraciones de las carteras de los fondos no han reflejado en su totalidad el descuento del mercado», indicaba otro consultor.

Da igual cómo esté el mercado inmobiliario, si ha tocado suelo o no, la consigna de la mayoría de los fondos inmobiliarios es vender activos para conseguir liquidez y rembolsar parte del dinero a los partícipes. A partir de ahí, la cuestión que se plantea es cuál es la mejor manera para vender activos y no sumar minusvalías.

Según los analistas consultados, lo primero que deben hacer estos vehículos de inversión es deshacerse de las oficinas, centros comerciales o naves industriales. ¿El motivo? Hay más compradores con ofertas más asequibles para este tipo de productos. Una vez vendida esa área, los fondos inmobiliarios deberán sacar al mercado su parque de viviendas en alquiler, que supone como mínimo la mitad de su cartera. El problema llegará en este punto, puesto que no hay comprador para este tipo de inmuebles. «No hay fondos institucionales que estén interesados en cartera de viviendas en España porque la rentabilidad es muy baja y por la inseguridad jurídica que ofrece la ley. No es un producto de inversión», señala un gestor. Una de las opciones es venderlos al por menor y con descuentos agresivos de entre el 40 y 50 por ciento, explica un analista. Algunos de estos vehículos de inversión ya han admitido esta hoja de ruta, asumiendo pérdidas a la vez que aprendiendo de los errores del pasado.

Este último trimestre del curso académico es un buen momento para hacer balance. Hace casi un año publiqué un par de artículos relativos a la formación y la necesidad del arquitecto en la estructura social y profesional que se está dibujando en estos años ligeramente confusos. Intentaré continuar aquellos razonamientos después de varios meses de aproximación lenta pero inexorable hacia Bolonia.

Más allá de manifestaciones callejeras que no acabo de entender, desde el punto de vista general, tengo que volver a recomendar el artículo ‘El conocimiento líquido’ del filósofo José Luis Pardo. No creo que sea estrictamente culpa del llamado proceso de Bolonia, pero es preocupante la mercantilización del conocimiento hacia la que caminamos. Me sorprende cada día más la ingenuidad y estupidez con la que hemos asumido el cambio radical que supone pasar de una universidad encargada de cualificar el mercado, al modelo actual, con el propio mercado erigido en responsable único de cuantificar la universidad que, parece ser, necesita para sobrevivir.

Sin embargo, este cambio de modelo —que desde mi punto de vista es el aspecto central y clave del debate— ya no está en discusión. El mercado manda. Toca, por lo tanto, dentro de este marco general, hacerlo lo mejor posible. En este repliegue del conocimiento ordenado desde el soberano mercado, en este proceso de ablandamiento y licuación, debemos intentar evitar la gasificación o la desaparición total (la aterradora ‘utopía descualificada’, agudamente señalada por Pardo).

Vayamos entonces hacia la arquitectura y su mercado. El escenario profesional de los arquitectos en España se va a modificar radicalmente en los próximos años, aproximándose a aquel que, en mayor o menor medida, es el más habitual en el mundo desarrollado. La enorme complejidad tecnológica que rodea todos los ámbitos de conocimiento que afectan a lo urbanístico y a lo edificatorio ha desbordado los límites de lo que un único profesional puede asumir, por mucha dedicación que destine a su propia formación. A pesar de la postura corporativista de los colegios de arquitectos, es una realidad manifiesta de la actividad profesional la creciente participación de técnicos especialistas de las más diversas áreas en los proyectos de arquitectura a partir de escalas cada vez más reducidas.

Esta es la situación real, guste o no guste. Ante ella es posible adoptar dos actitudes. La primera, la del avestruz: esconder la cabeza, ignorarla y hacer como si no pasara nada. Más o menos, la postura oficial del COAM por ejemplo: defender heroicamente el estado actual de la cuestión, en la ingenua presunción de que con ello se podrá detener la evolución del mercado laboral del arquitecto. Y la segunda: Intentar comprender el complejo panorama en el que nos internamos para poder establecer cuál será el papel o papeles reales que el arquitecto desempeñará en el futuro. Incluso aunque la respuesta no nos agrade o se aleje de nuestra actual actividad.

Puedo comprender, aunque no comparta, la postura táctica de los colegios: mantengamos una situación ya obsoleta, a pesar de que las señales de cambio la hacen ya insostenible, de cara a defender unos supuestos intereses económicos de los profesionales en ejercicio, que desean a toda costa mantener su posición privilegiada. Esto, que puede tener un cierto sentido en el marco de la profesión (aunque, insisto, creo que está equivocado), no tiene ni pies ni cabeza en el ámbito docente y formativo. No tenemos ningún derecho a obligar a nuestros alumnos a pelear las mismas guerras en las que nosotros nos hemos metido (y que, triste e irremediablemente, vamos a perder).

La formación tiene la obligación de preparar a los estudiantes poniendo el punto de mira en la previsible situación futura que se encontrarán cuando alcancen su graduación. Es cierto es que en un panorama tan confuso es difícil y arriesgado hacer predicciones. Pero lo que es aun más indiscutible es que en un escenario de cambio veloz como en el que estamos, el único punto en el que no nos encontraremos mañana es en el que estamos hoy.

La respuesta que está articulando el mayor número de carreras universitarias en sus nuevos planes de estudios parece rondar el tema de la ‘especialización’. No creo que sea la panacea universal; pero sí parece ajustado a la realidad que la sociedad demanda cada vez con mayor determinación que su fuerza de trabajo esté intensamente especializada en una actividad concreta. Ya no se valoran los conocimientos generales o universales, que en otro tiempo eran el pasaporte idóneo para transitar de un problema a otro y proporcionaban una sólida visión general. En la búsqueda de la máxima eficacia, hemos evolucionado hacia lo pequeño, lo táctico, lo particular, el caso; hemos aplazado o eliminado el estudio de lo generalista y universal (entiendo que por inabordable, no operativo e ineficaz). De nuevo, se puede estar de acuerdo o no con este planteamiento, pero parece constatado que los tiempos caminan en esta dirección.

Entonces, la pregunta para nosotros es: ¿qué es lo específico (caso de existir) del arquitecto? Tampoco es fácil la respuesta. Un par de errores frecuentes y una propuesta:

La respuesta actual, la de los colegios profesionales, es decir, todo, es simplemente inviable. No es posible formar un especialista en todo lo que rodea a la actividad arquitectónica. Como decía, simplemente contemplando el vertiginoso desarrollo tecnológico queda descartada esta opción por una simple cuestión de tiempo material.
Las respuestas parciales del tipo: lo constructivo, lo estructural, lo estético, lo urbano… o, desde enfoques de rabiosa actualidad, lo económico o lo medioambiental, presentan al menos dos problemas graves: el primero su propia parcialidad, dejando fuera del ámbito de la carrera universitaria enormes campos de estudio que, resulta evidente, tienen enorme influencia en lo arquitectónico; y el segundo, y más grave, que ya existen técnicos especializados en cada una de esas áreas; en la mayor parte de los casos, con un grado de formación mucho más especializada y evolucionada en cada campo concreto que la que nosotros podríamos desarrollar, ya que no tienen que lidiar con nuestro complejo histórico de hombres totales del renacimiento. Me refiero por supuesto a ingenieros de todo tipo, historiadores del arte, economistas, sociólogos, etcétera… Y, también, por qué no, los futuros ingenieros de la edificación o urbanistas.
Lo específicamente arquitectónico es el proyecto: la capacidad de idear hipótesis espaciales nuevas que expliquen y solucionen problemas y necesidades de los seres humanos. Hipótesis concebidas sobre la base de los más diversos campos, constructivos, estructurales, sociológicos, económicos, culturales, medioambientales, etcétera… todos aquellos mencionados con anterioridad. Pero lo específico de la arquitectura no es el campo particular que se utiliza de soporte, sino el propio mecanismo de elaboración de la hipótesis.
Por lo tanto, aceptando que, tal y como están las cosas, la ‘especialización’ es la única salida posible, la del arquitecto debe dirigirse hacia esta capacidad de generar hipótesis formales nuevas para el espacio del ser humano (real o virtual, por supuesto). Su comprobación y cálculo serán el objeto de trabajo de otras disciplinas especializadas a su vez en cada uno de los campos concretos sobre los que se haya concebido la hipótesis. Pero el propio mecanismo de generación de la hipótesis plausible, no es (de momento) tratado en ninguna otra disciplina. Este será, creo yo, el único valor diferencial de los arquitectos en el futuro.
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soitu